Immobilie kaufen ohne Eigenkapital – Chancen, Risiken und fundierter Ratgeber

Kann man eine Immobilie wirklich ohne Eigenkapital kaufen? Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Welche Formen der Finanzierung möglich sind, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und worauf Sie unbedingt achten sollten, erfahren Sie in diesem umfassenden Beitrag.

Das Wichtigste vorab – was bei einer Vollfinanzierung zählt:

• ✅ Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist prinzipiell möglich – in Form einer 100- oder 110-Prozent-Finanzierung.
• ✅ Voraussetzung: Sehr gute Bonität, hohes Einkommen und ein Objekt mit hoher Werthaltigkeit.
• ✅ Vorteil: Der Kauf ist auch ohne Ersparnisse möglich.
• ⚠️ Nachteil: Höhere Zinsen, monatlich größere Belastung und längere Laufzeiten.
• ✅ Alternativen: Sachwerte, Eigenleistungen, Unterstützung durch Investoren oder private Darlehen.
• 🏡 Empfehlung: Prüfen Sie alle Optionen sorgfältig und setzen Sie – wenn möglich – zumindest einen Teil Eigenkapital ein.

1. Vollfinanzierung: Was bedeutet Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, ohne eigenes Geld in die Finanzierung einzubringen, sprechen Fachleute von einer Vollfinanzierung. Dabei unterscheidet man zwischen zwei Varianten:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank übernimmt ausschließlich den Kaufpreis.
• 110-Prozent-Finanzierung: Zusätzlich zu den Kaufkosten werden auch Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler mitfinanziert.

Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise erscheint diese Option für viele attraktiv. Doch Sie sollten genau wissen, worauf Sie sich einlassen.

2. Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Bank übernimmt bei einer Vollfinanzierung das volle Risiko. Entsprechend streng sind die Anforderungen:

✔ Hohes und gesichertes Einkommen

Ihr Einkommen muss nicht nur hoch, sondern auch langfristig stabil sein – beispielsweise durch eine unbefristete Festanstellung.

✔ Sehr gute Bonität

Einwandfreie SCHUFA-Einträge und eine nachweislich solide Zahlungsmoral sind unerlässlich.

✔ Wertstabile Immobilie

Das Objekt selbst muss bankenintern als besonders werthaltig eingeschätzt werden – Lage, Zustand und Wiederverkaufswert spielen hier eine große Rolle.

✔ Rückzahlungsfähigkeit

Die monatliche Rate muss auch bei zukünftigen Veränderungen tragbar bleiben. Banken prüfen intensiv, ob Sie den Kredit langfristig bedienen können.

3. Vorteile der Vollfinanzierung

🔹 Kein Warten auf Eigenkapital

Sie können sofort in die eigenen vier Wände ziehen, ohne erst jahrelang zu sparen.

🔹 Nutzen statt Miete zahlen

Wer aktuell Miete zahlt, kann die monatlichen Ausgaben direkt in die eigene Immobilie investieren.

🔹 Kapital bleibt flexibel

Wenn Sie Ersparnisse anderweitig besser verzinst anlegen können, kann sich die Fremdfinanzierung sogar lohnen – vorausgesetzt, die monatliche Belastung bleibt tragbar.

🔹 Hoher Hebel für Kapitalanleger

Bei Vermietung steigt die Rendite, je weniger Eigenmittel eingebracht werden.

4. Risiken beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital

❗ Höhere Zinskosten

Banken verlangen für das höhere Risiko deutlich höhere Zinssätze. Dadurch steigen die Gesamtkosten.

❗ Längere Laufzeiten

Die Rückzahlung dauert länger, die monatliche Rate fällt höher aus.

❗ Risiko bei finanziellen Engpässen

Ein Jobverlust oder unerwartete Ausgaben können schnell zur Belastung werden – besonders, wenn keine Rücklagen vorhanden sind.

❗ Restschuld und Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung kann eine hohe Restschuld verbleiben – mit dem Risiko steigender Anschlusszinsen.

❗ Schwieriger Wiederverkauf

Wenn der Immobilienwert sinkt oder Nebenkosten noch nicht abbezahlt sind, kann selbst eine Zwangsversteigerung Restschulden hinterlassen.

5. Alternativen zur Vollfinanzierung

Auch wenn Sie kein klassisches Eigenkapital haben, können folgende Wege helfen:

• Sachwerte: Eine andere beleihbare Immobilie oder wertvolle Vermögenswerte.
• Eigenleistungen: Selbst ausgeführte Renovierungsarbeiten können als Eigenkapitalersatz gelten.
• Private Darlehen: Ein Kredit aus dem Familien- oder Freundeskreis zur Deckung der Nebenkosten.
• Partnerschaften mit Investoren: Besonders bei Kapitalanlagen denkbar – Aufteilung von Risiko und Eigentum.

6. Eigenkapital – mehr als nur Bargeld

Zum Eigenkapital zählen nicht nur Ihre liquiden Mittel. Auch folgende Vermögenswerte können berücksichtigt werden:

• Guthaben auf Sparkonten oder Tagesgeldkonten
• Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
• Eigenanteile aus Bausparverträgen
• Aktien und Fonds (sofern verwertbar)
• Bewertbare Grundschulden auf andere Immobilien

💡 Tipp: Eine solide Notfallreserve sollte trotzdem unangetastet bleiben.

7. Wie Sie auch mit wenig Eigenkapital die Voraussetzungen verbessern

• Kaufnebenkosten selbst tragen: Wenn möglich, zahlen Sie Notar- und Maklerkosten aus eigener Tasche – das verbessert Ihre Zinskonditionen.
• Kleinere Immobilie wählen: Ein günstigeres Objekt verringert den Finanzierungsbedarf.
• Sanierung selbst übernehmen: Eigenleistung reduziert die Baukosten – und verbessert Ihre Position bei der Kreditvergabe.

Fazit: Lohnt sich ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber nur unter idealen Bedingungen empfehlenswert. Wer über ein hohes Einkommen, eine ausgezeichnete Bonität und ein überzeugendes Objekt verfügt, kann diese Option ernsthaft prüfen.

Trotzdem gilt: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto sicherer, günstiger und planbarer ist Ihre Baufinanzierung. Bereits das Einbringen der Kaufnebenkosten kann die Konditionen erheblich verbessern.

Ihr nächster Schritt

Sie überlegen, eine Immobilie zu kaufen – vielleicht sogar ohne Eigenkapital? Dann analysieren Sie Ihre finanzielle Situation realistisch und vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsmodelle.

Ein Gespräch mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater kann Ihnen helfen, den passenden Weg zu finden – ob mit oder ohne Eigenkapital.